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  核心提示:与徐家汇大商圈错位经营,港式细节淋漓尽致,定位清晰招商严格,小体量特色社区商业街永新坊如何逆势而上?本文从开发背景,项目档案,定期策略,区域环境,建筑规划,商铺规划,布局规划,SWOT分析八大方面对永新坊做了全面而详细的解读。值得开发策划同仁学习借鉴。

  特色性社区商业步行街,永新坊位于徐汇区辛耕路98号。店家一般都是两层楼设计,店面也比较宽敞,地段靠近徐家汇。是徐家汇商圈周边的又一衍生商业,覆盖永新住宅项目,同时也是周边住宅项目的商业依靠。

  投资商上海永龙房地产有限公司。上海永龙房地产有限公司在开发住宅、商业、办公复合型项目方面拥有卓越的成绩。

  公司目前在上海主要开发的永新城项目,项目分为三期,总建筑面积达28万平方米。

  项目四至范围为:北部是肇嘉浜路,西临天钥桥路,东面是宛平南路,南面是天际花园。

  项目距离徐家汇交通枢纽仅500米左右的距离,有轨道交通1号线和多条公交线路,交通便利。

  目前周边商业氛围早已成熟。项目处于人流密集的天钥桥路,自开业起即拥有了强大的消费客流支撑。

  永新坊,作为永新城的社区配套,已于2007年10月全面开业,是具一定规模、经营内容综合性、商铺品位层次较高的社区商业步行街。

  它依附于徐家汇商圈,提供周边0.5公里范围内约3万居民的基本生活所需,同时也服务于徐家汇商圈的消费人群。

  商户经营内容涵盖各个方面,商户品质较高,包括城市超市、品牌服饰、特色餐饮、生活服务等。

  经营模式为只租不售,运营状况普通。目前出租率达到65%。租金价格目前均价17-25元,较招商初期,2年内上涨近20%。

  由于项目周边为上海知名的棚户区虹镇老街,低档商业密度极高,因此商业环境不是非常理想。

  目标消费群体是:以永新城业主及住户为主,兼顾提供周边2公里范围内约10万居民及徐家汇商圈消费人群。

  辐射地域面积近50万平方米。近几年超60万平方米中高档住宅的开发量及周边徐家汇商圈带来的消费人口,总计近3万中高档消费人口。预计未来3年内该地区没有新的住宅项目增加。

  永新城:住户多为白领,年龄段在30-40以上,有较强的消费能力,该社区是典型白领社区。

  周边高档社区住户主体特征:富裕阶层居多、高收入户占80%以上,私营企业主、高级白领,年龄在30~50岁居多。本地住户3~4口之家居多。

  辐射地域面积超过3平方公里。近几年新建中高档商品房总建筑面积达110万平方米的开发量及周边原有大量消费人口,加上周边商务办公楼企业及教育医疗等,总计近5万消费人口。

  周边中高档社区住户人口主体特征:高收入户约占40%、中等偏上户占50%以上,公司白领居多,年龄范围在25~65岁。本地住户居多,有子女在邻近地区就学或工作。

  辐射地域面积超过12平方公里,总计超过10万人。目标消费人群为中高收入人口。

  可通过天钥桥路联通肇嘉浜路(仅300米),或通过宛平南路直线连接城市快速路内环高架路中山南路。

  在寸土寸金的徐家汇,永新坊利用其自身为综合型项目的优势,结合了地下集中车位和沿街停车位,为永新坊的消费者提供了足够的停车空间。

  永新坊业态配比中零售和餐饮占到很大的比重,零售主要为服装零售,餐饮为特色餐饮。

  地下一层以餐饮为主,同时设有一个大型高端超市CITY SHOP,集合型的餐饮设置可以对人流起到强大的吸引力,同时CITY SHOP也可以带来高端消费人群。

  与徐家汇大商圈错位经营,港式细节淋漓尽致,定位清晰招商严格,体量较小是其一大遗憾。

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